【 본 사건의 변호사소개 】 왕도는 료녕동방변호사사무소의 동업자이다.다년간의 이론 학습과 사법 실천을 통하여 두터운 법리 기초, 냉정한 응변능력, 명석한 논리적 사유, 엄밀한 변론 언변, 정확한 사건 분석, 양호한 조정 기교를 다져왔습니다.고도로 당사자를 생각하고 모순을 풀어주는 업무태도는 당사자들의 신임을 두텁게 받을 뿐만 아니라 이미 단체의 특색 있는 사건처리풍격이 되었다.형사령역에서는 각종 중대한 형사사건과 일반형사사건을 처리하며민사 분야에서는 각종 민사, 상업 사건에 능하며, 보험, 금융, 공사 시공 계약 분쟁, 가사 분쟁 등의 유형을 다룬다.
【 재판요점 】 재산권자가 아닌 원고 하모와 료녕천부실업발전유한회사 (이하 천부회사로 략함.) 가 2014년 8월 16일과 2015년 11월 5일에 체결한 2 부의 ≪ 협의서 ≫의 효력문제에 관하여.≪ 중화인민공화국 계약 법 ≫ 제52조의 규정에 따르면 톈 푸 확인 주장하는 원고와 체결 한 ≪ 협의 서 ≫ 2 인분 무효야이 2 부의 ≪ 협의 서 ≫의 체결은 법률 규정을 위반 한 무효 경우 관련 증거를 제공 하여 증명이 있었다는 것을 증명 할 증거 가 없는 2 부'합의서'법적 규정에 의하여 무효로 된 경우,원고가 사건 관련 주택, 토지 권리자가 아니라는 리유로 계약의 무효를 주장하는것은 법률규정에 부합되지 않으므로 인민법원은 천부회사의이 주장에 대해 지지하지 않는다.
천부회사가 본 사건의 주택과 토지는 심양 복간원량식무역유한회사 (이하 복간원회사로 략칭함.)의 명의로 등기되였기에 원고는 그에게 사용료점유를 주장할 권리가 없다고 주장한 문제에 관하여천부회사는 원고와 체결한 협의를 리행하였으며 원고에게 지불한 임대료이다.천부회사가 외인의 명의로 등기된것을 모르고 원고와 체결한 합의와 임대료를 지불한것은 상식적인 리유와 일상적인 거래관습에 부합되지 않기에 인민법원은 당해 항변리유를 채납하지 않았다.
톈 푸 회사는 원고에게 지불 해야하 는가에 관 한 사건 관련 주택 및 토지의 점유 사용료의 문제는 협의 서에 약정 한리 행기 한이 만료 된 후 쌍방이 별도로 협의를 체결 하지 않았지만 톈 푸 회사는 여전히 점유 사용 안 주택 및 토지 관련 톈 푸 회사 자체 임대 및 점유 사건 관련 주택 및 토지 기간, 사건 관련 주택 및 토지 권리의 변경도 생기지 않은때문에 원고가 원 협의의 약정의준에 따라 천부회사에 점유사용료를 지불할것을 요구하는것은 법적의거가 있다.
【 기본사건의 정상 】2014년 8월 16일, 원고 하모 (갑측)와 피고 천부회사 (을측)는 ≪ 협의서 ≫를 체결하고 쌍방은 원고가 토지 및 지상물건을 천부회사에 임대하며 임대기한은 1년이라고 약정했다.2014년 8월 16일부터 2015년 8월 15일까지 임대료는 8만 위안이며, 임대기간에 발생한 물세, 전화세, 전기세 및 설비보수비용은 톈푸회사가 책임진다.천부회사는 협의서를 체결한후 원고에게 1년 임대료인 인민페 8만원을 지불하였다.2015년 11월 5일, 원고와 피고 천부회사는 재차"합의서"를 체결했는데 합의내용은 제2 항 임대기한을 2015년 8월 16일부터 2016년 8월 15일까지로 변경한외 나머지 내용은 쌍방이 2014년 8월 16일에 체결한 합의서의 내용과 일치했다.계약체결 당일 천부회사는 원고에게 임대료 8만원을 지불하였다.그후 쌍방은 다시 새로운 임대계약을 체결하지 않았다. 그러나 천부회사는 지금까지 약정한 주택토지를 점용하고있으며 반환을 거절하고있다.이에 원고는 법원에 소송을 제기하여 피고가 신민시에 있는 가옥과 토지를 즉시 반환해줄것을 요구하였으며 피고는 원고에게 2016년 8월 16일부터 실제 반환하는 날까지의 가옥과 토지 점유사용료 (점유사용료는 임대협의 단가에 비례하여 계산)를 지불하며 본 사건의 소송비용은 피고가 부담한다고 판결하였다.본 사건의 심리과정에 천부회사는 원고의 소송에 대해 반소를 제기하여 본 사건의 토지사용권자 및 주택의 소유권자는 모두 본 사건의 국외자인 복간원회사이지 원고가 아니라고 주장하면서 법원에 쌍방이 2014년 8월 16일과 2015년 11월 5일에 체결한 2 부의"협의서"가 무효임을 확인해줄것을 요구하였다.원고가 천부회사의 임대료 16만원을 반환하고 소송비용과 반소비용은 원고가 부담할것을 요구한다.
【 재판결과 】 천부회사는 본 판결이 법적효력을 발생한후 10일 이내에 원고에게 건물 및 토지의 점용사용비 인민페 21만원을 급부한다.천부회사의 반소청구를 기각한다.사건수리비와 반소비용은 천부회사가 부담한다.
【 재판리유 】 원고와 피고 천부회사가 체결한 2 부의 ≪ 협의서 ≫의 효력문제에 관하여.천부회사는이 사건에 관련된 주택 및 토지의 소유권 및 사용권 등기상황을 분명히 알고있어야 한다.에 따라 원고와 피고 톈 푸 회사의 2 부의 ≪ 협의 서 ≫의 약정 내용을 알 면서도 피고 톈 푸 회사에서 안으로 주택 및 토지 관련 사건의 국외자 푸 마 원 회사의 상황이 부분에 대한 동의 주택 및 토지 별도로 원고에게 임대료를 지불하는 매년 8 만원, 쌍방이 계약 약정은 쌍방의 진실 한 의사표시 이고 법률 법규의 강제성 규정을 위반 하지 않고그러므로 피고 천부회사의 반소청구는 사실 및 법률 의거가 없기에 인민법원은 지지하지 않는다.
원고가 피고 천부회사가 2016년 8월 16일부터 매달 인민페 6,666.67원을 원고에게 가옥 및 토지점용사용비를 지불할것을 요구한 소송청구에 관하여 원고는 법정심사에서 복간원회사의 법정대표인 소군이 제시한 상황설명을 제공하였다.푸 마 원 회사 투자 출자 부분에 대한 원고의 동의 주택 및 토지 점용 주택 임대료나 사용료를 받을 권리, 그리고 피고 톈 푸 회사는 2014년 9월 28 일부 터 실제 임차 사건 관련 주택 및 토지를 사용 면적 변화 가 없기 때문에, 피고 톈 푸 회사 가 2016년 8월 16 일부 터 다시 원고와 임대차계약을 체결 하지 않았는데그러나 그들이 실제로 쌍방의 원 계약에서 약정한 주택과 토지를 점용사용하였기에 피고 천부회사는 여전히 쌍방의 원 협의에서 약정한 임대료기준에 따라 가옥과 토지의 실제 점용사용비를 원고에게 지불해야 하며 지불기한은 판결한 날까지이다.
그후 만약 천부회사가 계속 사건중의 주택과 토지를 점용사용한다면 원고는 별도로 천부회사에 권리를 주장할수 있다.
【 관련 법률 】 ≪ 중화인민공화국 민법총칙 ≫ 제61조는"법률 또는 법인정관이 정한데 따라 법인을 대표하여 민사활동에 종사하는 책임자는 법인의 법정대표자이다.법정대표인이 법인의 명의로 민사활동에 종사한 경우 그 법률후과는 법인이 부담한다."고 규정하였다.≪ 중화인민공화국 물권법 ≫ 제39조는"소유자는 자기의 부동산 또는 동산에 대하여 법에 따라 점유, 사용, 수익 및 처분할 권리를 가진다."고 규정하였다.≪ 중화인민공화국 계약법 ≫ 제60조"당사자는 약정에 따라 자기의 의무를 전면적으로 리행하여야 한다."당사자는 신의성실의 원칙을 준수하고, 계약의 성격과 목적, 거래관습에 따라 통지 · 협조 · 비밀유지 등의 의무를 이행해야 한다"는 것이다.
【 변호사관점 】 비재산권자가 타인의 주택을 임대한 행위는 당연히 무효인가?≪ 계약법 ≫ 제51조에서는"처분권이 없는자가 타인의 재산을 처분하고 권리자의 추인을 받았거나 처분권이 없는자가 계약을 체결한 후 처분권을 취득하였으면 당해 계약은 유효하다"고 규정하였다.최고인민법원의"매매계약분쟁사건심리에 관한 법률적용문제의 해석"제3조는"당사자 일방이 계약체결시 목적물에 대한 소유권이나 처분권이 없다는 이유로 계약의 무효를 주장하는 경우 인민법원은 이를 지지하지 않는다.매도인이 소유권 또는 처분권을 취득하지 못하여 목적물의 소유권을 이전할수 없게 되여 매수인이 매도인에게 위약책임을 부담할것을 요구하거나 계약해제를 요구하고 손해배상을 주장하는 경우 인민법원은 이를 지지한다."이로부터 알수 있는바, 타인의 물건을 임대, 매각하는것은 채권계약의 리행에만 영향을 줄수 있고 또한 물권변동이 실현될수 없게 초래할수 있지만 반드시 채권계약의 무효를 초래하는것은 아니다.본 사건의 소유권자의 법정대표인이 추인하지 않는다면 원고와 천부회사가 체결한 임대차계약의 효력범위는 주택소유권자에 미치지 못하지만 계약 상대자사이에서는 유효하다.최고인민법원의 ≪ 매매계약분쟁사건심리시의 법률적용문제에 관한 해석 ≫ 제3조와 ≪ 물권법 ≫ 제15조의 규정과 결부하면 무권처분계약은 여전히 유효하며 권리자가 추인하거나 무권처분자가 처분권을 취득할 경우 당연히 권리변동결과가 발생한다.권리자가 추인하지 않거나 무권처분자가 처분권을 취득하지 못하는 상황에서 권리변동의 결과가 발생하지 않을 경우 무권처분자는 위약책임을 부담해야 한다.처분행위가 추인되거나 보충정정되기전에 권리변동결과의 발생여부는 미정상태에 처해있다. 그러나 계약의 효력은 미정이 아니라 유효를 확정한다.현대사회에서 시장경제가 발달한 국가는 이미 단순히'소유권이 모든 것에 우선한다'는 법칙을 시행하지 않고, 거래의 안전을 보호하는 것을 매우 중요한 법적 가치로 추구하고 있다.