바오텅페이, 랴오닝 퉁팡변호사사무소의 변호사, 파트너, 2000년에 베이징대학 법과대학을 졸업, 학사학위 취득.포텅비변호사는 정부사무용건물건설 전반 과정의 법률서비스경험을 갖고있다.건설공사분야의 법률고문과 소송사업에 능하다.상업은행의 부실자산 처리, 회사 인수, 국유기업 체제개혁 및 사모 펀드 관리인이 맡은 조사업무 경험을 숙지하고 있다.
【 재판요점 】 비록 쌍방 당사자가 체결한 분양주택매매계약에는 항목소재지의 사용권년한을 70년으로 명기하였지만 주택매수인이 실제로 취득한 주택소재지의 토지사용권년한은 50년이다.쌍방은 계약에서 토지사용년한의 위약책임에 대해 약정하지 않았고 또 우리 나라 현행 법률규정에 따르면 토지사용권기한이 만료되면 자동적으로 기한이 연장되며 토지사용료납부여부에 대해서도 명확히 밝히지 않았다.주택매수인의 경제손실이 명확하지 않고 또 필연적으로 발생한다는것을 확정할수 없기에 부동산업체에 경제손실지불을 요구하는것은 사실적의거와 법률적의거가 없다.
【 기본사건의 경위 】 쌍방 당사자가 체결한 분양주택매매계약에 명기한 항목소재지의 사용권년한은 70년이지만 주택매수인이 실제로 취득한 주택소재지의 토지사용권년한은 50년이다.부동산개발업체는 이에 대해 배상책임을 부담하여야 하는가?이에 주택매수인은 법원에 소송을 제기하여 부동산업체의 위약을 확인해주고 원고에게 경제손실 97,755.3원을 배상해줄것을 청구하였다.
【 재판결과 】 1 심에서는 주택매수인의 소송청구를 기각하고 2 심에서는 원판결을 유지하였다.
【 재판리유 】 ≪ 중화인민공화국 물권법 ≫ 제149조 제1 항은 주택건설용지사용권은 기간이 만료되면 기간이 자동 연기된다고 규정하고있다.쌍방은 계약에서 토지에 대한 사용 연한의 위약금을 약정 하지 않았고 우리 나라의 현행 법률 규정에 따르면 토지 사용권은 기간이 만료 된 후 자동으로 연장 납부 여부에 대해 서는 정책 명시, 원고 가 한 경제적 손실이 분명 치 않고 확정 할 수 없고 원고 가 제공 한 증거 가 부족하고 증명 손실의 객관적으로 존재하는 것하고 쌍방이 약정 하지 않은 경우,원고가 피고에게 요구한 경제손실지급은 사실적의거와 법률적의거가 없기에 1 심법원은 이를 지지하지 않았다.2 심은 같은 리유로 1 심판결을 유지했다.
【 관련 법률조항 】
「 중화인민공화국 계약법 」 제107조"당사자 일방이 계약의무를 리행하지 않거나 계약의무의 리행이 약정에 부합되지 않을 경우에는 그 의무를 계속 리행하고 보완책을 강구하거나 손해를 배상하는 등 계약위반책임을 부담하여야 한다."
「 중화인민공화국 물권법 」 제149조 제1 항 「 주택건설용지사용권 기간 만료는 자동적으로 연장하며 비주택건설용지사용권 기간 만료후의 연장은 법률의 규정에 따라 처리한다. 」
【 변호사관점 】
본 사건에서 계약중의 토지년한기재의 착오가 초래된 원인은 부동산업체의 토지취득과 토지계획건설이 교차되여 초래된것이다.사건관련 주택이 점한 토지는 프로젝트의 1기 용지에 속하지만 주택은 프로젝트의 2기 계획에 속하는바 구간의 교차개발은 판매일군이 잘못 2기 토지사용권증서의 정보를 2기 계획건설범주택에 속하는 사건관련 주택의 ≪ 분양주택매매계약 ≫에 써넣는 결과를 초래하였다.
본 사건에서 쌍방이 계약을 체결한 목적은 분양주택매매이다. 제1조"프로젝트건설의거"는 ≪ 중화인민공화국 도시부동산관리법 ≫의 규정에 따라 부동산양도계약이 반드시 구비해야 할 조건과 관련 사항을 명기한것이다. 다만 피고가 분양주택판매조건을 구비하였음을 설명하려는데 있다.본 사건에서 쌍방이 체결한 ≪ 분양주택매매계약 ≫은 토지사용권양여계약이 아니라 부동산양도계약에 속하기에 본 사건에서 체결한 계약중의 토지사용년한은 다만 피고가 규정에 따라 분양주택양도에 종사할수 있는 요건에 대해 공개한것일뿐이며 이를 근거로 부동산업체에 위약행위가 존재한다고 인정할수 없다.
은 특정 상황에서 가능하게 존재 할 수 있는 분양주택 판매 자가 고의로'프로젝트 건설에 의거'에서 잘못된 표현을 유인 소비 자가 계약을 체결하였 거나 기타 부당 경쟁 행위를하였을 경우, 주택 건축용지 사용권은 기간에 대한 원인 법률에서 명확히 규정 한 기한이 만료 된 후 자동으로 연장하 더라도 계약 오류 가 있고이는 주택매수인의 그릇된 의사표시를 초래하거나 매수인의 경제손실을 초래하기에 부족하다.계약법 리론에 의하면 위약금은 보충을 위주로하고 배상을 보조로 하며 위약금을 설정하는 목적은 위약측의 위약행위가 수약측에 조성한 손실을 미봉하려는데 있다.
"중화인민공화국 물권법"제149조 규정과"소수 주택 건설용지사용권 만기문제를 타당하게 처리할데 관한 국토자원부 판공청의 회신", 2017년 3월 15일 리커창 (李克强) 총리가 12기 전국인민대표대회 제5차 회의에서 한 기자 회답 내용을 보면 다음과 같다.토지사용권은 기한이 만료되면 자동으로 연기되며 연기신청을 할 필요가 없고 비용도 수취되지 않는다.때문에 매수인이 주택에 거주사용하는데 손실을 조성하지 않는다.현재 부동산업체의 글씨착오로 인하여 주택매수인에게 손실을 조성하지 않았다.뿐만아니라 부동산업체는 잘못을 발견한후 즉시 전체 매수인에게 서면승낙을 하여 만약 토지사용권연장으로 인해 비용이 발생할 경우 전액의 배상책임을 부담한다고 승낙하였다.때문에 주택매수인이 손실책임을 요구하는것은 사실적의거와 법률적의거가 없다.
이 사건의 심리에서 원고와 피고 쌍방 대리인은 모두 대량의 효력있는 재판 사례, 문헌 등을 통해 자신의 주장과 논점을 강화하려고 시도하였으며 또한 인민법원은이 사건을 집단 소송사건으로 하여 전 성 심지어는 전국의 재판 실천에 영향을 줄 것이라고 끊임없이 제시하였다.이 사건은 발효판결을 내린후 여러번 전형적인 사례로 각급 법관들이 대외강의의 소재내용으로 삼아왔다.