[키워드] 청약/상품 주택 매매/위약/2배/계약금
[본 사건 변호사 소개] 문춘효, 요녕 동방 로펌에서 변호사를 맡고 있습니다.은행, 금융 기업의 평년 법률 고문 업무에 뛰어나다.건설 공사 분야의 법률 고문과 소송 업무를 익히고 정부 부서의 법률 서비스 경험을 가지고 있다.민상사 경제 분쟁, 계약 분쟁, 노동, 인사, 산업재해 분쟁 부동산 분쟁, 교통사고, 의료 등 법률 사무 서비스에 뛰어나다.
[재판 요점] 원래 피고가 체결한 《상품주택 청약 협의》가 합법적이고 유효한지, 위약을 구성하는지, 법률에 부합되는지 두 배로 계약금을 반환하는 규정에 부합되는지
[기본안건] xx년 x월 x일에 원래, 피고 쌍방은 을 체결했다. 청약서는 원고가 피고가 개발한 대련에 있는 집을 인수하기로 약정했다. 협의에서 목표 주택의 구체적인 층수, 예측 면적, 주택 단가와 주택 총 가격을 약정하고 전액 방식으로 지불하기로 약정했다.원고는 당일 계약금을 납부하고 피고가 영수증을 발급했다.
청약 협의가 체결된 후 원래 피고 쌍방은 공식적인 《상품 주택 매매 계약》을 체결하지 못했고 이 프로젝트는 준공이 늦어져 상품 주택 판매 조건을 갖추지 못했다.
상기 사실에 근거하여 원고는 권리를 행사하고 의무를 이행하려면 성실신용원칙을 따라야 하며 피고의 행위는 계약정신에 위배된다고 여긴다.피고는 계약 약정과 성실하고 신용을 지키는 기본적인 상업 원칙을 지키지 않고 계약 의무를 이행하지 않는 행위에 대해 위약 책임을 져야 한다.
【재판 결과】 1. 원 피고 쌍방이 체결한 을 해제한다.
2. 피고는 본 판결이 효력이 발생한 날로부터 15일 이내에 원고에게 계약금을 두 배로 반환한다.
[재판 이유] 법원은 원, 피고가 을 체결하는 것이 합법적이고 유효하며 쌍방이 모두 준수해야 한다고 판단했다.《계약법》 제94조 규정에 따르면 당사자 측은 자신의 행위로 주요 채무를 이행하지 않는다는 것을 명확하게 표시하거나 다른 측은 계약을 해제할 수 있다.피고는 청약 협의서의 약정을 위반하여 원고에게 주택 대금 납부 통지를 하지 않은 상황에서 이미 원고가 청약한 집을 다른 사람에게 전매하여 자신의 행위로 계약을 이행하지 않겠다고 표명한 경우 원고는 계약 해제를 요구하는 소송을 제기하여 법에 근거가 있고 법원이 지지한다.또한 제15조 규정에 따라 계약금을 받은 측이 약정한 채무를 이행하지 않으면 계약금을 두 배로 반환해야 한다.또한 계약은'본 청약 협의 기간에 갑이 을의 동의 없이 이 집을 제3자에게 매각하면 을은 갑에게 이미 지불한 돈을 반환하고 계약금의 두 배로 반환하도록 요구할 권리가 있다.
[관련법조] 제94조 계약의 법정 해제는 다음과 같은 상황 중 하나가 있으면 당사자는 계약을 해제할 수 있다. (1) 불가항력으로 인해 계약 목적을 실현할 수 없다.(2) 이행 기한이 만료되기 전에 사인 측이 명확하게 표시하거나 자신의 행위로 주요 채무를 이행하지 않는다는 것을 나타낸다.(3) 당사자 측이 주요 채무 이행을 지연하고 독촉을 받은 후 합리적인 기한 내에 이행하지 않는다.(4) 당사자 한 측이 채무 이행을 지연하거나 다른 위약 행위가 있어 계약 목적을 실현하지 못한다.(5) 법률에 규정된 기타 상황.제107조 위약 책임 당사자 한 측이 계약 의무를 이행하지 않거나 계약 의무를 이행하는 것이 약정에 부합되지 않으면 계속 이행하고 보완 조치를 취하거나 손실을 배상하는 등 위약 책임을 져야 한다.제15조 계약금
당사자는 《중화인민공화국담보법》에 따라 상대방이 계약금을 채권의 담보로 지불하기로 약정할 수 있다.채무자가 채무를 이행한 후, 계약금은 반드시 대금으로 상쇄하거나 회수해야 한다.계약금을 지불한 측이 약정한 채무를 이행하지 않으면 계약금 반환을 요구할 권리가 없다.계약금을 받은 측이 약정한 채무를 이행하지 않으면 계약금을 두 배로 반환해야 한다.
[변호사 관점] 본 안건은 흔히 볼 수 있는 상품 주택 예매 계약 분쟁에 속하기 때문에 상품 주택 거래 활동에서 유사한 분쟁이 발생하기 쉽다.주택 청약 협의서는 사실 정식 상품 주택 판매 계약과 본질적인 차이가 있다.청약서는 상품 주택 매매 계약의 예약 계약으로 평등 주체 간에 상품 주택 매매 민사 권리 의무 관계를 설립하기 위해 체결한 협의이다.그러나 청약서도 독립된 계약이다. 만약에 청약서를 상품 주택 매매 계약으로 직접 인정한다면 개발상이 우세 정보를 파악한 상황에서 각종 불합리한 조건을 부가하여 구매자에게 이'매매 계약'을 이행하거나 위약 책임을 강요하면 구매자의 이익을 심각하게 손상시킬 수 있다.청약서의 효력은 반드시 본 계약 즉 상품 주택 판매 계약의 효력과 구별되어야 한다.
본 안건의 난점은 실천 과정 중의 증거 수집에 있다.원래 피고가 체결한 것은 청약 협의이고 당시 주택이 건설되지 않았고 예매 허가도 받지 못했기 때문에 협의에 기입된 주택 정보는 개발상이 자체적으로 작성한 건물 번호 정보일 뿐이고 부동산 부서에 등록된 실제 주소와 거리가 멀기 때문에 실천 과정에서 어떻게 주택의 기존 상태를 확정하는가가 매우 어렵다. 이것은 변호사가 풍부한 경험과 관련 정보에 대한 정확한 파악을 요구한다.변호사 대오의 전문화된 건설이 매우 필요하다는 것을 설명한다.
소송 안건에 대해 말하자면 원 피고 쌍방이 법정에서 이치에 따라 힘쓰는 가장 중요한 것은 증거를 바탕으로 증거 체인을 단단히 묶고 완전하게 하는 동시에 법률 조문을 숙지하고 근거가 있어야 법원의 인정과 지지를 받을 수 있다.