[본 사건 변호사 소개] 유홍, 요녕 동방 로펌 창시 파트너, 고급 파트너.요녕성 고급인민법원 경제심판정 법관을 역임했다.일찍이 성 전체의 일부 난제 경제 분쟁 사건과 하급 법원의 경제 재판 업무에 대한 지도를 조직, 연구하고 요남지역(대련, 영구, 안산, 요양) 중급 법원의 경제 재판 지도 업무를 관리했다. 1987년에 유홍이 심리한 은 최고인민법원의 수입 사례에 의해 선집되었다.
【안건안건】 2010년 6월에 모 부동산회사가 법에 따라 점지면적 총 765993㎡의 토지사용권을 경쟁하여 얻었고 잇따라 모 시 국토자원과 주택국과 세 건의 《국유건설용지사용권양도계약》 및 관련 보충 협의를 체결했다.양도 계약이 체결된 후 이 부동산 회사는 계약에 따라 계약금 1억 달러(인민폐 675477040.00위안)를 지불하고 프로젝트에 대해 전체적인 기획 설계를 했으며 관련 정부 부서의 비준을 거쳤다.이후 이 부동산 회사는 선행 교부된 토지(총 면적의 8.5%)에서 사전 투자 건설을 진행했다.그러나 이 국토자원과 주택국은 40여 년 동안 남은 토지의 주민과 공장에 대해 움직일 수 없었고 약속대로 잉여토지를 순지 기준으로 교부하지 않았다.이에 따라 이 부동산회사는 법원에 양도계약 해제 및 관련 보충협의를 청구하여 이 국토자원과 주택국에 계약금을 두 배로 반환하고 이미 지불한 양도대금의 이자를 지불하며 이 부동산회사가 이로 인해 입은 경제적 손실을 모두 인민폐 1511316012.17위안으로 배상하라고 요구했다.
[재판 결과] 이 부동산 회사의 대리인으로서 본 사건 대리의 관건은 첫째, 계약이 해제 조건을 갖추고 있는지에 있다.둘째, 1억 달러의 입찰 보증금은 계약 항목의 계약금으로 인정할 수 있습니까?셋째, 이 부동산 회사는 이미 일부 교부 토지에 건설을 시작했기 때문에 계약이 해제되면 이미 교부한 토지를 상환할 수 있는지, 이 국토자원과 주택국은 이 부동산 회사에 건설 프로젝트의 할인금을 지불해야 하는지.
【변호사 관점】 1. 이 국토자원과 주택국에 위약 행위가 존재하면 위약 책임을 져야 하고 이 부동산 회사는 계약을 해제할 권리를 가진다.이 부동산회사가 이 국토자원과 주택국과 양도계약을 체결하는 목적은 765993평방미터의 토지사용권을 양도받고 이 규모에 따라 프로젝트 전체 건설 계획을 하는 것이다. 그러나 이 국토자원과 주택국은 이 부동산회사에 전체 면적의 8.5%를 차지하는 토지만 교부하여 이 부동산회사가 정부가 비준한 계획 면적에 따라 프로젝트 전체 개발을 진행할 수 없고 계약 목적을 실현할 수 없다.또한 이 부동산회사가 이미 교부한 65152㎡ 토지에 개발건설(별장 가동구역)을 진행했음에도 불구하고 이 별장 가동구역은 단독 프로젝트로 계속 개발하고 건설하며 판매할 수 없다. 즉, 양도계약도 일부 이행하는 조건을 갖추지 못한다. 이 국토자원과 주택국의 행위는 이미 근본적인 위약이 되었다.그 부동산 회사는 법정 해제권을 누리고 있다.
2. 에 계약금이 존재하므로 계약에 약정된 계약금이 토지 양도금으로 전환된다고 해서 계약금의 존재를 부인할 수 없다.《담보법》 사법 해석 규정에 따르면 계약금의 성질은 당사자가 약정할 수 있고 서로 배척하지 않는 다중성을 가진다.본 안건에서 경매보증금의 성질은 입약계약금이고 계약이행계약금의 성질은 위약계약금이다. 이 부동산회사는 실제적으로 경매보증금을 전액 지불했다. 이 경매보증금은 계약약정에 따라 계약이행계약금으로 전환된다. 따라서 계약이행계약금은 실제 존재하는 것이기 때문에 계약금벌칙을 적용하고 이 국토자원과 주택국이 이 부동산회사에 2배의 계약금을 지불해야 한다.
3. 이자는 법정 번식이기 때문에 계약이 해제될 때 해당 국토자원과 주택국이 이 부동산회사에 지불해야 한다. 그 계산의 시작 시간은 이 부동산회사가 돈을 납부한 날부터 계산해야 한다.만약에 이자가 2011년 보충협정 체결일로부터 계산되기 시작하면 이 부동산회사가 1억 달러를 교부하고 2011년 보충협정 체결 기간의 이자를 이 국토자원과 주택국이 얻게 될 것이다. 이것은 법률 규정에 따라 계약 체결 이전의 상태로 완전히 회복되지 않았을 뿐만 아니라 이 국토자원과 주택국이 위약이 발생한 후에도 얻지 못한 이익을 얻게 하여 이 부동산회사에 현저히 불공평하다.
4. 계약이 해제되면 해제 전 상태로 회복해야 하기 때문에 이미 교부한 토지는 반환해야 하고 이 토지회사가 이미 교부한 토지에 프로젝트를 건설하면 이 프로젝트는 철거할 수 없기 때문에 이 국토자원과 주택국이 이 토지회사에 프로젝트 할인금을 지불해야 한다. 구체적인 액수는 감정 결론을 기준으로 한다.계약금 벌칙 적용을 주장하는 것과 손해배상 청구 액수를 누가할 수 있다.
법원은 계약 및 관련 협의를 해제하고 해당 국토자원과 주택국이 양도금과 이자를 반환하며 감정금액에 따라 이 부동산회사에 건설 중인 프로젝트의 할인금을 지급하지만 계약금 반환 청구를 두 배로 지원하지 않는다고 최종 판결했다.