【本件弁護士紹介】王涛、辽寧省同方法律事務所のパートナー。長年の理論学習と司法の実践だけでなく、深い法理、冷静な対応能力、明晰な論理的思考、厳密な弁論、正確な状況分析、良好な調整スキルを磨く。高度に当事者のために考えて、そのために矛盾を解決する態度は当事者の信頼を深く受けるだけでなく、チームの特色の捜査スタイルにもなりました。刑事分野で、各種の重大な刑事事件及び普通の刑事事件を取り扱う。民事分野では、保険、金融、工事施工契約紛争、家事紛争など、民・商事事件を得意とする。
【裁判の要旨】非所有権者である原告の何氏と遼寧天富実業発展有限公司(以下、天富公司)が2014年8月16日と2015年11月5日に締結した2通の「合意書」の効力について。『中华人民共和国契约法)によって第五十二条は、天富会社の主張を確認と原告の2の『合意書の締結、無効ならばこの2件の「合意書の締結は法の無効を持つ状況証拠を証明を提供し、この2件の証拠がない『合意書は法の無効を持つことは、原告は事件に関わる家屋土地の権利者ではないという理由だけで、契約は無効であり、法律規定に合致しないと主張している。人民法院は天富公司のこの主張を支持しない。
天富公司の家屋及び土地登記が沈陽福干源食糧貿易有限公司(以下福干源公司と略称する)名義であることについて、原告は占有使用料の問題を主張する権利がない。天富会社は原告と締結した契約を履行して、原告に支払った賃料も係です。天富公司はその事件に関わる家屋土地登記が事件の部外者名義であることを知らないで、原告と締結した協定と家賃を支払うことは、常識と日常の取引習慣に合致しないとして、この抗弁の理由に対して人民法院は采信を許可しなかった。
天富会社の事業が原告に支給案について渉住宅及び土地の占有の使用料の問題では合意書の約束の履行期間が終われば、未再締結に別途の合意は、双方が天富会社も占めて使う案を渉住宅及び土地、天富会社は賃貸および占有案渉住宅及び土地の期間に、案を渉住宅及び土地の権利者亦未発生の変更、よって原告は元の協議の約定の標准によって天富会社に占有使用料を支払うことを要求して法律に根拠があります。
【基本的な内容】2014年8月16日、原告何某(甲)と被告天富公司(乙)は「合意書」に調印し、双方は原告が土地及び地上物を天富公司に貸与することを約束した。貸与期間は1年である。2014年8月16日から2015年8月15日までの家賃は年間8万元で、期間中に発生する水道料金、電話料金、電気料金及び設備修理費用は天富公司が負担する。天富公司は当該契約書の締結后、原告に1年間の家賃として8万元を支給した。2015年11月5日、原告と被告の天富公司は再び「合意書」を締結した。合意内容は第2項の賃貸借期間を2015年8月16日から2016年8月15日までに変更したことを除いて、残りの内容は双方が2014年8月16日に締結した合意書と一致した。契約締結当日、天富公司は原告に賃貸料として8万元を支給した。その后双方は新たな賃貸借契約を締結していないが、天富公司は契約約定の家屋土地を占用して今に至るまで、返還を拒否している。よって原告は裁判所に訴え、被告が新民市にある住宅と土地を即時に返還することを要求し、被告に2016年8月16日から実際に返還される日までの住宅と土地の占有使用料を原告に支払うよう命じる(占有使用料は賃貸借契約単価に照らして計算する)。本件訴訟費用は被告が負担する。本件審理の過程で、原告の訴訟に対して、天富公司は反訴を提起した。土地の使用権者及び家屋の所有権者は福干源公司であり、原告ではないため、双方が2014年8月16日と2015年11月5日に締結した「合意書」の無効を確認するよう裁判所に要求した。原告に天富公司の賃貸料16万元の返還を要求し、訴訟費用及び反訴費用は原告が負担する。
【裁判結果】天富公司は本判決の法律効力発生后10日以内に原告に家屋及び土地の占用使用料として21万元を支給する。天富公司の反訴請求を棄却する。事件受任料と反訴料は天富公司が負担する。
【裁判理由】原告と被告の天富公司が締結した2通の「合意書」の効力について。天富会社は家屋と土地の所有権と使用権の登記状況を知っていなければならない。によって原告と被告の天富会社の2つの「合意書の内容を約束し、被告天富会社が明智案を渉住宅及び土地案外人福干源会社の場合、この部分に対する同意を別途の原告に賃貸住宅及び土地が毎年8まん人民元、双方の同契約を約束しなければならない系双方の真実の意味で、「法律の強制規定を違反しないで、適法有効であるため、被告の天富公司の反訴請求は、事実及び法律の根拠がなく、人民法院は支持しない。
原告が天富公司に対し、2016年8月16日から毎月人民元6,666.67元で家屋及び土地の占用使用料を請求した訴訟について、原告は裁判中に福干源公司の法定代表人邵軍が発行した状況説明を提供した。福干源会社は原告の一部を狙って株式投資に同意した住宅や土地、チョンセや専用の使用料を受け取る権利で被告天富会社は2014年9月28日から実際の賃貸使用の案を渉住宅及び土地面積に変化はない、ため、被告天富社は、2016年8月16日から再と原告の未賃貸契約を締結し、しかしその実際に双方の元の契約の約束した家屋と土地を占用して使用して、被告の天富会社は依然として双方の元の合意の約束した家賃の標准によって原告の家屋と土地の実際の占用使用料を給付しなければならなくて、給付の期限は判決の日から終わるべきです。
その后、天富公司が引き続き使用案に関わる家屋及び土地を占用する場合、原告は別に天富公司に権利を主張することができる。
【関連法条】『中華人民共和国民法総則』第61条、「法律又は法人章程の規定により、法人を代表して民事活働に従事する責任者は、法人の法定代表者とする。法定代表者が法人の名義で行う民事活動の法的結果は、法人が引き受ける」と述べた。『中華人民共和国物権法』第39条「所有者は自己の不働産又は動産について、法律に基づいて占有、使用、収益及び処分の権利を有する」。『中華人民共和国契約法』第六十条「当事者は約束によって全面的に自分の義務を履行しなければならない。当事者は誠実信用の原則に従って、契約の性質、目的と取引習慣によって通知、協力、秘密保持などの義務を履行しなければならない。」
[弁護士の意見]非所有者が他人の家を貸すのは当然無効か。契約法第五十一条には、「無分別な者が他人の財産を処分し、権利者の追認、または無分別な者が契約を結んで処分権を得た場合には有効」とある。最高人民法院の「売買契約紛争事件の審理に適用される法律問題の解釈に関する」第3条では、「当事者の一方が売主が契約締結時に主題物に対して所有権または処分権がないことを理由に契約の無効を主張する場合、人民法院はこれを支持しない。売却者が所有権または処分権を取得していないために、目的物の所有権が移転できなくなり、買主が売却者に違約責任を負わせるか、契約の解除を要求し損害賠償を主張する場合、人民法院はこれを支持しなければならない。」このように、他人の物を貸したり売ったりすることは債権契約の履行に影響を及ぼし得るだけで、物権変働が不可能になる可能性はあるが、必ずしも債権契約が無効になるわけではない。もし本件の所有者の法定代表者は追認しないならば、原告と天富会社の賃貸借契約の効力范囲は家屋の所有者に及ばないで、しかし契約の相対的な人の間で有効です。最高人民法院の「売買契約紛争事件の審理に関する適用法律問題の解釈」第3条と「物権法」第15条の規定と合わせて、無権処分の契約は依然として有効で、権利者の追認または無権処分者が処分権を取得した場合、当然権利変動の結果が発生すると考えるべきである。権利者が追認しないあるいは無権処分人が処分権を取得できない場合、権利変働の結果が発生しないで、無権処分人は違約責任を負担しなければならない;処分行為が追認または補正されるまで、権利変働の結果が発生するかどうかは未定の状態ですが、契約効力は未定ではなく確定有効です。現代社会では、市場経済が発達した国では、単に所有権が至上であるという法則ではなく、取引の安全を守ることが重要な法的価値として追求されている。