【本件弁護士紹介】刘宏、辽寧同方法律事務所の創始パートナー、高級パートナー。辽寧省高級人民法院経済審判庭法官を務めた。組織に関与し、研究の中で一部難治経済紛争事件や、下級裁判所に裁判の仕事を指導し、分課辽南の地域(大連、营口、安山(アンサン)、療養)中級裁判所の裁判の経済指導の仕事を、1997年には刘宏審理の『転売の手形が質』一案によると、最高人民裁判所の判例選集所得されます。
【事件の内容】2010年6月、某地産会社は法律に基づいて競争して敷地面積の合計765,993㎡の土地使用権を獲得して、そして前後して某市国土資源と家屋局と3部の「国有建設用地使用権の分譲契約」と関連の補充協定を締結しました。分譲契約が締結された后、この不動産会社は契約金1億ドル(人民元換算675,477,040.00元)を支払い、プロジェクト全体の計画設計を行い、関連政府部門の承認を経た。その后、土地の土地の引き渡し(約8.5%の総面積を占める)は、先行投資の建設を行った。しかし、国土資源住宅局は4年余りの間、残りの土地の住民と工場の移転を遅々として進まず、残りの土地は約束通りに正地基準で引き渡さなかった。この不動産会社は裁判所に訴訟を起こし、分譲契約の解除と関連した追加協議を求め、国土資源と住宅局に手付金の倍返し、既に支払った分譲代金の利子の支払い、そしてこの不動産会社が被った経済的損失(元1,511,316,012.17元)の賠償を求めた。
【裁判結果】当該不動産会社の代理人として、本件代理の急所は、第一に、契約が解除条件を備えているか否か。第二、1億ドルは競争牌の保証金で、契約の項の下の手付金と認定することができるかどうか;第三に、当該地所会社はすでに一部の交付土地で建設を開始したため、契約が解除されれば、既に交付した土地を返すことができるか、当該国土資源と家屋局は当該地所会社に建設中のプロジェクト割引代金を支払うべきか。
[弁護士の観点]1、この国土資源と住宅局は違約行為があって、違約責任を負うべきで、この不動産会社は契約を解除する権利があります。土地公社は、765,993平方メートルの土地使用権を取得し、この規模でプロジェクト全体の建設計画を行うために国土資源住宅局と分譲契約を締結したが、国土資源住宅局は土地の総面積の8.5%のみを当該不動産公社に引き渡した。によってこの土地会社は、政府の承認の计画の面積を事業全体の開発契約、目的を達成できずして、同会社は、すでに65152㎡が交付の土地で開発した建設(別荘稼動区)、この别荘が稼動区は一つとして単独事業を引き続き開発できない建設と販売、すなわち分譲契約も部分履行の条件を備えないで、当該国土資源と家屋局の行為はすでに根本違約を構成して、『契約法』第94条第4項によって、当該地所会社は法定の解除権を享有する。
2、「分譲契約」には契約金が存在する。契約で契約金が土地譲渡金に転じたからといって、契約金の存在を否定することはできない。保証法の司法解釈によると、契約金の性格は当事者が約定することができ、お互いに排他しない多重的な性格を持つ。本案でように保証金の性格を誓約契約、移行の契約金の性格を違約金、実際この土地会社はすでに全額保証金を支給したように、このように保証金契約を約束通りに移行、契約のため、移行、契約金は実在の契約に対する罰則を適用しなければならない、同国土資源と家屋局に同会社一倍の契約金を支給する。
3、利息は法定慰労金であるため、契約解除時に当該国土資源住宅局が当該不動産会社に支払うものとし、その計算開始時間は当該不動産会社が代金を納入した日から計算しなければならない。2011年の追加契約が締結された時点から利息の計算が開始されると、この不動産会社が1億ドルを引き渡してから2011年の追加契約が締結されるまでの期間の利息を国土資源・住宅局が取得することになる。また、国土資源と住宅局はデフォルトが発生した后に依然として不当な利益を獲得して、この不動産会社に対して明らかに不公平です。
4、契約を解除し、回復する前の状態では、そのため、土地に引き渡されて返還されるべきであり、土地の土地に引き渡されたプロジェクトは、このプロジェクトを解体すべきではありませんので、国土資源と住宅局は、この土地にプロジェクト割引金を支払うべきであり、具体的な額は鑑定結論を基准にします。前金罰則の適用を主張することと損害賠償請求を主張することには、金額が加算される。
裁判所は契約と関連契約を解約し、国土資源と住宅庁は分譲代金と利子を返し、建設中の事業代金を鑑定金額に応じて支払うように判決したが、契約金の倍返し請求は認めなかった。