民商事法律事务

原告何某诉辽宁天富实业发展有限公司 房屋租赁合同纠纷案

【本案律师介绍】王涛,辽宁同方律师事务所合伙人。多年的理论学习和司法实践,也炼就了深厚的法理功底、冷静的应变能力、清晰的逻辑思维、严谨的辩论口才、准确的案情分析、良好的协调技巧。高度为当事人着想、为其化解矛盾的工作态度不仅深受当事人信任,也已成为团队特色的办案风格。在刑事领域,办理各类重大刑事案件及普通刑事案件;在民事领域,擅长各类民、商事案件,涉及保险、金融、工程施工合同纠纷、家事纠纷等类型。
【裁判要点】关于非产权人的原告何某与辽宁天富实业发展有限公司(以下简称天富公司)于2014年8月16日和2015年11月5日签订的两份《协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,天富公司主张确认其与原告签订的两份《协议书》无效,应就该两份《协议书》的签订具有法律规定的无效情形提供证据予以证明,无证据证明该两份《协议书》具有法律规定的无效情形,仅以原告并非案涉房屋土地的权利人为由主张合同无效,不符合法律规定,人民法院对于天富公司的该项主张,不予支持。
关于天富公司认为案涉房屋及土地登记在沈阳福乾源粮食贸易有限公司(以下简称福乾源公司)名下,原告无权向其主张占有使用费的问题。天富公司履行了系与原告签订的协议,亦系向原告支付的租金。天富公司以其不知案涉房屋土地登记在案外人名下,而与原告签订的协议及支付租金,不符合常理及日常交易习惯,对该抗辩理由人民法院未予采信。
关于天富公司应否向原告支付案涉房屋及土地的占有使用费的问题,虽协议书约定的履行期限届满后,双方未再另行签订协议,但天富公司仍占有使用案涉房屋及土地,天富公司自租赁及占有案涉房屋及土地期间,案涉房屋及土地的权利人亦未发生变更,故原告按原协议约定标准要求天富公司支付占有使用费于法有据。
【基本案情】2014年8月16日,原告何某(甲方)与被告天富公司(乙方)签订《协议书》,双方约定,原告出租土地及地上物给天富公司,租赁期限为一年。自2014年8月16日至2015年8月15日止,年租金为8万元人民币,租赁期间发生的水费、电话费、电费以及设备维修费用由天富公司负责。天富公司已于该协议书签订后给付原告一年租金人民币8万元。2015年11月5日,原告与被告天富公司再次签订《协议书》,协议内容除第二项租赁期限变更为自2015年8月16日始至2016年8月15日止外,其余内容与双方于2014年8月16日签订的协议书内容一致。合同签订当日,天富公司给付原告租金人民币8万元。此后双方未再签订新的租赁协议,天富公司却占用协议约定的房屋土地至今,拒不腾退返还。故原告诉至法院,要求被告立即腾退返还原告位于新民市的房屋和土地,判令被告向原告支付自2016年8月16日起至实际返还之日的房屋及土地占有使用费(占有使用费比照租赁协议单价计算),本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中,针对原告的诉讼,天富公司提起反诉,主张因案涉土地的使用权人及房屋的所有权人均为案外人福乾源公司,并非原告,故要求法院确认双方于2014年8月16日和2015年11月5日签订的两份《协议书》无效,要求原告返还天富公司租金16万元,诉讼费及反诉费由原告承担。
【裁判结果】天富公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告房屋及土地的占用使用费人民币21万元;驳回天富公司的反诉请求。案件受理费和反诉费由天富公司负担。
【裁判理由】关于原告与被告天富公司签订的两份《协议书》的效力问题。天富公司对案涉房屋及土地的所有权及使用权登记情况应当系明知。根据原告与被告天富公司的两份《协议书》的约定内容,被告天富公司在明知案涉房屋及土地为案外人福乾源公司的情况下,同意对该部分房屋及土地另行向原告支付租金每年人民币8万元,双方的该合同约定应系双方的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,应为合法有效,故被告天富公司的反诉请求,无事实及法律依据,人民法院不予支持。
关于原告要求被告天富公司自2016年8月16日起按每月人民币6,666.67元给付原告房屋及土地占用使用费的诉讼请求,因原告于庭审中提供了由福乾源公司的法定代表人邵军出具的情况说明,福乾源公司同意原告针对其投资入股部分的房屋及土地有权收取房屋租金或占用使用费,而被告天富公司自2014年9月28日起实际租用使用的案涉房屋及土地面积没有变化,因此,被告天富公司虽然自2016年8月16日起未再与原告签订租赁合同,但其实际占用使用双方原合同约定的房屋及土地,被告天富公司仍须按双方原协议约定的租金标准给付原告房屋及土地的实际占用使用费,给付期限应截止自判决之日止。
此后如天富公司继续占用使用案涉房屋及土地,原告可另行向天富公司主张权利。
【相关法条】《中华人民共和国民法总则》第六十一条,“依照法律或者法人章程的规定,代表法人从事民事活动的负责人,为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动,其法律后果由法人承受。”《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
【律师观点】非产权人出租他人房屋是否当然无效?《合同法》第五十一条规定,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”由此可见,出租、出卖他人之物可能影响的只是债权合同的履行,并可能导致物权变动不能实现,但并不必然导致债权合同无效。假如本案所有权人的法定代表人不予追认,原告与天富公司的租赁合同效力范围不及于房屋所有权人,但在合同相对人之间有效。结合最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《物权法》第十五条的规定,应当认为无权处分的合同仍然有效,在权利人追认或者无权处分人取得处分权时当然发生权利变动的结果;在权利人不予追认或者无权处分人不能取得处分权场合,不发生权利变动的结果,无权处分人要承担违约责任;在处分行为被追认或者被补正前,权利变动的结果是否发生处于未定状态,但合同效力并非待定而是确定有效。现代社会,市场经济发达的国家已不再单纯地奉行“所有权高于一切”的法则,而将保护交易安全作为一项非常重要的法律价值来追求。

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