【本案律师介绍】包腾飞，辽宁同方律师事务所律师、合伙人，2000年毕业于北京大学法学院，取得学士学位。包腾飞律师具有政府办公用房建设全过程法律服务经验。擅长建设工程领域法律顾问及诉讼工作。熟悉并具有商业银行不良资产处置、公司并购、国企改制及私募基金管理人尽职调查工作经验。

【裁判要点】  虽然双方当事人签订的商品房买卖合同中载明的项目所在土地的使用权年限为70年，而房屋买受人实际取得房屋所在地块的土地使用权年限为50年。因双方在合同中对于土地使用年限的违约责任没有进行约定，同时根据我国现行的法律规定，土地使用权期限届满后，自动续期，对于是否交费并未明确。房屋买受人经济损失不明确且无法确定必然发生，要求开发商支付经济损失没有事实和法律依据。

【基本案情】  双方当事人签订的商品房买卖合同中载明的项目所在土地的使用权年限为70年，而房屋买受人实际取得房屋所在地块的土地使用权年限为50年。开发商对此是否应当承担赔偿责任。为此，房屋买受人诉请法院确认开发商违约并赔偿原告经济损失97,755.3元。

【裁判结果】  一审驳回房屋买受人的诉讼请求，二审维持原判。

【裁判理由】  《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。双方在合同中对于土地使用年限的违约金没有进行约定，且根据我国现行的法律规定，土地使用权期间届满后，自动续期，对于是否交费，政策并未明确，故原告的经济损失并不明确且无法确定，原告提供的证据也不足以证明损失的客观存在且双方没有约定的情况下，原告要求被告支付经济损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持。二审以同一理由维持一审判决。

【相关法条】  

《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款“住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期依法律规定办理”。

【律师观点】  

造成本案合同中的土地年限记载错误的原因是因开发商土地取得与土地规划建设交叉导致的。案涉房屋所占土地属于项目的一期用地，而房屋却属于项目二期规划，标段交叉开发导致了销售工作人员误将二期土地使用权证信息写入了属于二期规划建设范屋内的案涉房屋的《商品房买卖合同》中。

本案中，双方签订合同的目的是买卖商品房，而第一条“项目建设依据”是依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定对房地产转让合同必须具备的条件与有关事项予以载明，只是为了说明被告具备出售商品房的条件。由于本案双方所签《商品房买卖合同》是属于房地产转让合同而非土地使用权出让合同，故对本案所涉合同中的土地的使用年限仅是被告依据规定进行的具有从事商品房转让的要件的披露，不能据此认为开发商存在违约行为。

虽然在某些特定情况下，可能存在商品房销售者故意在“项目建设依据”中错误表述，进而引诱消费者签订合同，或者从事其他不正当竞争行为，但对于住宅建设用地使用权期间问题，因由法律明确规定到期后自动续期，即便合同上存在书写错误，仍不足以导致房屋买受人作出错误的意思表示，或者造成买受人的经济损失。依据合同法理论，违约金以补充为主，赔偿为辅，其设置的目的是弥补违约方违约行为给守约方造成的损失。

《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定以及《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》、2017年3月15日李克强总理在十二届全国人大五次会议记者的答复的内容来看，土地使用权到期后应自动续期且不需提出续期申请、不收取费用。因此，并不会给买受人居住使用房屋造成损失。现因开发商的书写错误未给房屋买受人造成损失。而且，开发商在发现错误后立即向全体买受人作出了书面承诺，承诺若因土地使用权续期产生费用的，开发商将承担全额的赔偿责任。因此，房屋买受人要求承担损失责任的没有事实和法律依据。

该案在审理中原、被告双方代理人均试图通过大量的生效裁判案例、文献等加强己方的主张与论点，并不断提示人民法院该案件作为群诉案件对全省乃至全国审判实践的影响。该案生效判决作出后也曾屡次作为典型案例被各级法官作为对外授课的素材内容。