【关键词】 认购/商品房买卖/违约/双倍/定金

【本案律师介绍】 门春晓，辽宁同方律师事务所执业律师。擅长银行、金融企业常年法律顾问工作。熟悉建设工程领域法律顾问及诉讼工作，并有政府部门法律法律服务经验。擅长民商事经济纠纷，合同纠纷，劳动、人事、工伤争议纠纷房地产纠纷，交通事故，医疗等法律事务服务。

【裁判要点】 原被告签订的《商品房认购协议》是否合法有效，是否构成违约，是否符合法律对于双倍返还定金规定

【基本案情】 xx年x月x日，原、被告双方签订了《商品房认购协议书》，认购书约定了原告认购由被告开发的位于大连的房屋，协议中约定了标的房屋的具体楼层房号、预测面积、房屋单价以及房屋总价，同时约定以全款的方式进行支付。原告于当日缴纳了定金，由被告开具了收据。

认购协议签订后，原被告双方一直未能签订正式的《商品房买卖合同》且该项目迟迟未能竣工，无法具备商品房销售条件。

基于以上事实，原告认为行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，被告的行为有违契约精神。被告并未遵守合同约定及诚实守信的基本商业原则，系不履行合同义务之行为，应承担违约责任。

【裁判结果】 一、解除原被告双方签订的《商品房认购协议书》；

二、被告于本判决生效之日起十五日内向原告双倍返还定金。

【裁判理由】 法院认为，原、被告签订《商品房认购协议书》合法有效， 双方均应恪守。根据《合同法》第九十四条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同。被告违反认购协议书的约定，在未向原告发出缴纳房款通知的情况下，将已由原告认购的房屋转售他人，以自己的行为表明不再履行合同，在此情况下原告起诉要求解除合同，于法有据,法院予以支持。    同时根据《合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时合同亦明确约定：“在本认购协议期间，甲方若未经乙方同意将该房屋另售第三方的，乙方有权要求甲方返还已付款，定金双倍返还。

【相关法条】  《中华人民共和国合同法》第九十四条 合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。第一百零七条 违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条 定金

当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

【律师观点】  本案属于常见的商品房预售合同纠纷，在商品房交易活动中极易发生类似的纠纷。认购房协议书其实与正式的商品房销售合同有着本质上的区别。认购书是商品房买卖合同的预约合同，是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议。但认购书也是独立的合同，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。认购书的效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。

本案的难点在于实践过程中的取证。由于原被告签订的是认购协议，且当时房屋并未建成，也未取得预售许可，协议中填写的房屋信息仅仅是开发商自行拟定的楼号信息，与地产部门备案的实际地址相距甚远，因此在实践过程中如何确定案涉房屋现有状态是十分困难的，这就要求律师依据丰富的经验以及对于相关信息的把握精准，这也说明了律师队伍专业化的建设是十分必要的。

对于诉讼案件来说，原被告双方在庭上据理力争最重要的是以证据为支撑，做到证据链的紧扣、完整，同时熟悉法律条文，有理有据，这样才能得到法院的认可与支持。