【本案律师介绍】刘宏，辽宁同方律师事务所创始合伙人、高级合伙人。曾任职于辽宁省高级人民法院经济审判庭法官。曾参与组织、研究全省部分疑难经济纠纷案件及对下级法院经济审判工作指导，分管辽南地区（大连、营口、鞍山、辽阳）中级法院的经济审判指导工作，一九九七年由刘宏审理的《不得转让的汇票能否质押》一案，被最高人民法院收入案例选集。

【案件案情】2010年6月，某地产公司依法竞得占地面积共计765,993㎡的土地使用权，并先后与某市国土资源和房屋局签订了三份《国有建设用地使用权出让合同》及相关补充协议。出让合同签订后，该地产公司依约支付了定金1亿美元（折合人民币675,477,040.00元），并对项目作出了整体规划设计，且经过相关政府部门批准。随后该地产公司在先行交付的土地上（约占总面积的8.5%）进行了先期的投资建设。但是，该国土资源和房屋局在4余年时间内，对余下土地上的居民及工厂迟迟未能动迁，更未按约定以净地标准交付剩余土地。遂该地产公司向法院提起诉讼，请求解除出让合同及相关补充协议，要求该国土资源和房屋局双倍返还定金，支付已付出让价款的利息，并赔偿该地产公司因此所遭受的经济损失，共计人民币1,511,316,012.17元。

【裁判结果】作为该地产公司的代理人，本案代理的关键点在于：第一，合同是否具备解除条件；第二，1亿美元系竞牌保证金，能否认定为合同项下定金；第三，由于该地产公司已经在部分交付土地上开工建设，如果合同解除，已经交付的土地能否交还、该国土资源和房屋局是否应向该地产公司支付在建项目折价款。

【律师观点】1、该国土资源和房屋局存在违约行为，应当承担违约责任，该地产公司享有解除合同的权利。该地产公司与该国土资源和房屋局订立出让合同的目的是，受让765,993平方米的土地使用权，并按此规模进行项目整体建设规划，但该国土资源和房屋局仅向该地产公司交付占总面积的8.5%的土地，致使该地产公司不能按照政府批准的规划面积进行项目整体开发，无法实现合同目的，并且尽管该地产公司在已交付的65,152㎡土地上进行了开发建设（别墅启动区），但该别墅启动区根本无法作为一个单独项目继续开发建设和销售，也即出让合同也不具备部分履行的条件，该国土资源和房屋局的行为已经构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第（四）项，该地产公司享有法定的解除权。

2、《出让合同》项下存在定金，不能因合同约定定金转为土地出让金而否认定金的存在。根据《担保法》司法解释规定，定金的性质可以由当事人约定，并具有互不排斥的多重性质。本案中，竞买保证金性质为立约定金，履约定金性质为违约定金，该地产公司实际已经全额支付了竞买保证金，该竞买保证金按照合同约定转为履约定金，因此，履约定金是实际存在的，应适用定金罚则，由该国土资源和房屋局向该地产公司支付一倍的定金。

3、利息是法定孳息，因此在合同解除时应由该国土资源和房屋局向该地产公司支付，其计算的起始时间应从该地产公司交付钱款之日起开始计算。若利息自2011年补充协议签订之日起开始计算，势必造成自该地产公司交付1亿美元至2011年补充协议签订这一期间的利息由该国土资源和房屋局取得，这既没有完全按照法律规定恢复到合同签订以前的状态，也让该国土资源和房屋局在出现违约后仍获取了不应得的利益，对该地产公司明显不公。

4、合同解除，应恢复至解除前状态，因此，已交付土地应予返还，并且该地产公司在已交付土地上建成项目，该项目不宜拆除，因此，应由该国土资源和房屋局向该地产公司支付项目折价款，具体数额以鉴定结论为准。主张适用定金罚则与主张请求赔偿损失数额可以累加。

法院最终判决，解除合同及相关协议，该国土资源和房屋局返还出让金及利息，并按照鉴定数额向该地产公司支付在建项目折价款，但未支持双倍返还定金请求。