【本案律师介绍】马临平，辽宁同方律师事务所创始合伙人，现任辽宁同方律师事务所大连分所主任。同时担任大连仲裁委员会仲裁员、大连市政协第十三届政协委员 、大连市十六届人大常委会地方立法专家顾问、辽宁省律师协会教育培训委员会副主任、大连市律师协会业务研究与培训委员会主任、大连市律师协会第七届理事会理事、辽宁师范大学法学院客座教授。荣获过辽宁省十佳文明律师、辽宁省优秀律师、大连市优秀律师等多项荣誉。马临平律师在刑事辩护方面有很强的业务能力和丰富的实务经验，在众多法律领域都做过深入的研究及实践。

【裁判要点】 本案焦点问题为：1、案涉标的项目大连开发区某项目是否为赵某和于某联合投资开发；2、于某将案涉标的土地使用权及地上附着物转让给王某，王某将案涉标的项目土地使用权及地上附着物转让给闫某是否构成善意取得；3、赵某要求确认案涉标的项目建筑物所有权及余期土地使用权归其所有的主张是否应予支持。

【基本案情】  1991年于某获得了大连开发区某项目的立项批复。1992年于某与开发区某公司签订了《工程统一建设管理协议书》，将该项目交于开发区某公司统一建设管理。1992年7月，赵某向开发区某公司交付土地款200万元。1992年11月，于某与赵某签订了一份协议，约定于某自愿退股，由赵某买下股金，以上述项目开发楼盘做抵押。1993年开发区某公司与建设公司签订了《建设工程施工合同》，将大连开发区某项目交给建设公司具体施工。1994年8月，于某与大连经济技术开发区土地管理局签订了《国有土地使用权出让合同》，交付土地出让金取得了《国有土地使用证》。建设公司在取得了该项目后，将该工程交由其下属工区即赵某为工长的工区具体施工。自1992年至2000年，赵某持续向于某支付价款，后赵某将其从1991年后以个人名义在承建大连开发区某项目过程中投资的全部资产及享有的权益转让给大连某房地产开发有限公司，双方对此进行了确认。因于某未协助赵某将项目土地使用权及地上附着物的产权办理到大连某房地产开发有限公司名下，大连某房地产开发有限公司于2004年对于某提起诉讼，要求确认该项目产权及土地使用权归其所有。诉讼中，赵某向大连某房地产开发有限公司提出债权债务由其个人承担，大连某房地产开发有限公司表示赵某可以以有独立请求权的第三人身份参加本案诉讼，诉讼结果由赵某本人承担。

2000年于某与王某签订了一份土地使用转让协议，约定于某将包含上述项目的土地使用权和地上附着物转让给王某。协议签订后，王某付给于某全部转让款，于某于2000年向王某交付了土地使用证，但未协助其办理过户手续。王某于2003对于某提起诉讼，大连市中级经济技术开发区人民法院判令于某于判决生效之日起三十日内，协助王某办理诉争土地使用权变更手续，同时移交该土地地上建筑物的建筑档案资料。该判决生效后，王某依该判决取得了诉争土地的使用权，并于2004年将该诉争土地使用权及地上建筑物转让给了闫某。闫某于2004年取得了该土地的土地使用证。

本案中大连某房地产开发有限公司诉请项目楼盘归其所有，本案经历四次发回重审，王某、闫某对大连经济技术开发区人民法院第四次发回重审的判决不服，向大连市中级人民法院提起上诉，闫某委托我所律师代理。最终大连市中级人民法院撤销原判，驳回了原审原告诉讼请求。

【裁判结果】 再审二审法院判决，撤销再审一审法院判决，驳回再审一审原告诉讼请求。

【裁判理由】 二审法院认为，本案源起于大连某房地产发开有限公司起诉于某确认位于大连经济技术开发区某楼盘所有权归其所有，后第三人赵某参与诉讼并提出独立诉讼请求。在赵某提出独立的诉请后，大连某房地产发开有限公司认可赵某的诉请。本案应围绕赵某的确权诉请进行审理。赵某诉请确权的标的物为土地使用权和地上建筑物两部分，虽然房地一致是我国现行房地产法律法规确立的基本原则，但因客观原因造成房地不一致的情形实践中时有发生，本案所涉地上建筑物和土地使用权就出现了分离的状况，故分别分析如下：首先，对于地上建筑物，赵某认为系由其投入和建设，虽然项目系于某最初申请取得，但赵某和于某签订了转让协议，于某退出了该项目，故地上建筑物的产权应归其所有。对此，本院认为，赵某诉请的地上建筑物系未完工工程，无竣工验收手续，是否存在不符合规划要求、建筑标准等方面的问题均不可知。只有合法的民事权利才受法律保护，案涉地上建筑物未经有关部门验收合格前，不宜由人民法院直接进行权属确认。其次，对于土地使用权，赵某亦认为是其实际缴纳了土地出让金，于某将项目利益转让给他，其在取得地上建筑物所有权的同时也取得土地使用权。对此，本院认为，赵某与于某之间签订转让协议时间在1992年，而于某与大连经济技术开发区土地管理局签订国有土地使用权出让合同的时间是1994年，并取得国有土地使用权证。即使如赵某所主张的于某已在1992年将整个项目利益转让，1994年于某办理土地使用权手续其并未提出异议，且在之后的数年内也无证据显示其向于某主张过办理土地使用权变更手续，如果赵某认为自己才应享有土地使用权，其在数年内不主张权利与一般的常理不符。于某办理土地使用权证是经行政部门合法核发，如果赵某认为行政机关颁证错误其应当提起行政诉讼，如果其认为依据转让协议于某应当将土地使用权证过户变更至其名下，其应当诉请合同履行，而不是确权。

另外，本案的客观真实可能如赵某所主张的系于某取得项目的立项，其他所有资金投入全部由赵某完成，但从法律真实看，系建设公司与开发区某公司签订的《建设工程施工合同》，根据建设工程施工合同的签订主体，开发区某公司应为案涉项目的发包人，建设公司为施工方，虽然建设公司明确表示赵某是实际施工人，但也仅能说明赵某作为实际施工人进行了投资，享有主张工程款的权利，开发区某公司作为工程的发包方才是法律上项目的实际权利人。如果本案根据赵某的诉请依据其与于某的转让协议认定赵某取得了项目的全部利益，将案涉土地使用权及地上建筑物所有权直接确权为赵某所有，可能会产生与开发区某公司依据建设工程施工合同要求行使发包方权利的法律上合理诉求矛盾冲突的尴尬局面。故从此点分析，本案也不宜直接对赵某的确权诉请予以支持。

综上，赵某请求确认位于大连经济技术开发区上述项目楼盘的所有权及余期土地使用权归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。同时，大连某房地产发开有限公司的诉请系基于赵某的权利转让而来，赵某的诉请于法无据，大连某房地产发开有限公司的诉请，本院亦不予支持。上诉人的部分上诉理由充分，应予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法予以纠正。

【相关法条】  《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

【律师观点】  一、根据《中华人民共和国物权法》之规定，不动产的设立应当依法登记，方可发生效力，未经登记不发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在案涉土地交易时，土地使用权证所载明的使用权主体是于某，法院不能依据双方存在协议而忽视公示登记制度的效力，协议只能发生债权效力，并不能影响物权变动。于某的转让行为是合法有效的转让行为。二、原审认定主要是针对无权处分的情况，而在本案中并不存在无权处分行为，土地使用权即物权的变动均是有权处分，在本案中赵某不能作为适格当事人，其与于某之间仅是债务关系，不能对抗物权变动。三、在本案审理过程中，一审法院对诉讼主体审查存在重大错误。本案最初起诉时原告是大连某房地产开发有限公司，赵某是在审理过程中作为第三人参与进来的。根据民事诉讼法的相关规定，大连某房地产开发有限公司的此行为视为放弃自己的诉讼权利，法院应当依法裁定驳回起诉或者驳回诉讼请求或者按撤诉处理，作为原告的大连某房地产开发有限公司无权决定由他人来承担诉讼结果。若赵某与于某之间有债权债务纠纷，应当另行提起诉讼，而不是允许赵某继续以有独立请求权的第三人进行诉讼。

本案历时时间长，经历了八次庭审，最终判决于2016年取得。由于工程和项目的建设转让等情况因为年代久远而难以认证，给代理律师取证和了解案情增加了难度。但代理律师耐心阅卷、反复细致的钻研案情，对相关多项合同和法律文件进行了对比、论证，最终以完善的证据链获得了法官的一致认可，并保护了委托人的合法权益。本案历经12年，终尘埃落定，成为了本地区物权保护领域的经典案例。